Sélection des projets
Une opération immobilière n’est proposée en financement sur WiSEED qu’après un audit approfondi du promoteur et du projet lui-même par notre équipe d’analystes.
Les critères d’analyse sur les projets Immobilier en obligations sont les suivants :
Analyse du Porteur de projet
- Expérience de l’Opérateur
- Expérience avec WiSEED
- Solidité financière des sociétés opératrices ou garantes
Analyse du Projet
- Caractéristiques du projet
- Bilan financier de l'opération
- Sécurité administrative & technique
- Commercialisation
- Montage Juridique et Qualité de la Garantie
Le scoring, outil d'aide à la décision :
Afin d'aider les investisseurs dans leur prise de décision, WiSEED a développé et mis en place en 2017 un outil de "scoring" permettant d'évaluer les projets immobiliers sur plusieurs critères et fournir ensuite une note globale, située sur une échelle de A à E (théoriquement, du moins au plus risqué)
Ce scoring est affiché sur toutes les fiches des projets immobiliers en obligations.
Si le couple risque/rendement est bien connu de tous les investisseurs, le développement d’un outil d’aide à la décision propre à chaque projet a aussi pour objectif de mieux présenter et expliquer le risque, là où auparavant seul le rendement était mis en avant.
Comment a-t-il été construit ?
Nous avons pris le temps de la réflexion pour développer cet outil afin qu'il apporte une réelle plus-value, non seulement au niveau du profil d’un projet mais qu’il permette également une comparaison entre les différents projets.
Nous effectuons une approche double : l’opérateur (ou promoteur) d’un côté et l’opération (ou le projet) de l’autre. Il ne reprend pas l’ensemble des facteurs examinés lors de notre analyse complète en amont de la mise en ligne, comme par exemple l’historique de promotion de l’opérateur ou l’emplacement du projet. Il est important de toujours étudier le dossier et lire toute la documentation à disposition avant d'investir.
Le scoring résume cependant des points clés pour lesquels les critères n’ont pas tous le même barème, car nous voulions que certains soient plus importants dans la note finale. Au niveau de l’opérateur, ou promoteur, nous avons retenu quatre critères objectifs et chiffrés :
- La taille du promoteur, (de A à D selon le CA) ;
- Les capitaux propres, (de A à D selon le montant) ;
- Le taux d’endettement (de A à C selon le taux) ;
- Le taux de liquidité (de A à C selon le taux).
Au niveau de l’opération, quatre critères objectifs ont été retenus :
- Le taux de commercialisation, (de A à E selon le taux) ;
- La sécurité des fonds propres des investisseurs, (de A à C selon le taux) ;
- L’impasse de couverture du prix de revient, (de A à C selon le taux) ;
- La sécurité technique (de A à C selon les entreprises travaux).
Comment le lire ?
Cet outil n’a pas pour vocation de répondre à toutes les questions, mais bien de donner une idée de la typologie du projet dans lequel vous êtes invité à investir. En effet nous transmettons beaucoup d’informations sur le profil des opérations en financement, dont le scoring est une sorte de synthèse.
Nous avons choisi de vous présenter le résultat sous forme de lettrage allant de A à E, où « A » représente un couple rendement/risque modéré, alors que « E » représente un couple plus élevé; le rendement sera plus élevé, ainsi que le risque.
Une précision importante : le taux proposé est l’expression du couple rendement/risque mais également du marché, c’est-à-dire des conditions acceptées par le promoteur. Les taux proposés ne peuvent être parfaitement liés au risque selon une formule mathématique et font l’objet de négociation. En comparant les différents projets, l’outil permettra de mieux apprécier la justification des taux proposés, et l’adéquation des projets avec votre stratégie d’investissement.
Avertissement
Cet outil d’aide à la décision n’est ni une boule de cristal ni un jeu de tarot. Il n’est pas un outil de prédiction et il ne présume en rien de la réussite de l'investissement. Son apport est avant tout synthétique et visuel pour permettre d’y voir plus clair entre les diverses propositions d’investissements.
Les investissements en crowdfunding comportent des risques de perte en capital.
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